¿Cuánto cuestan los gastos de notaría en una compraventa?
Los gastos de notaría por la escritura de una vivienda suelen oscilar entre 600€ y 900€. Este importe viene fijado por un arancel estatal obligatorio para todos los notarios de España, calculado sobre el valor del inmueble. Factores como el número de folios de la escritura, la solicitud de copias y el número de fincas pueden variar el coste final.
Indice de contenido:
- Introducción: la importancia de la provisión de fondos
- Gastos de Notaría en la Compraventa
- Los honorarios del notario (Aranceles)
- Gastos de Registro de la Propiedad
- La Fiscalidad en la Compraventa: El mayor desembolso
- Gastos de gestoría y tasación
- Casuísticas de ahorro y tipos reducidos
- Ejemplo práctico: compra en Madrid vs. Barcelona (200.000 €)
- Consejos para evitar errores en la compraventa
- Conclusión
Introducción: la importancia de la provisión de fondos
Cuando iniciamos el proceso de adquisición de un inmueble, el precio de venta es solo la cifra de partida. Para formalizar la operación con total seguridad jurídica, es imperativo elevar el acuerdo a escritura pública de compraventa de vivienda, un documento notarial que garantiza la legalidad de la transmisión.
Se estima que los gastos adicionales a la compra oscilan entre el 10% y el 13% del valor del inmueble, dependiendo principalmente de la Comunidad Autónoma y de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. En esta guía desglosamos cada concepto.
Gastos de Notaría en la Compraventa
El coste de la escritura pública de compraventa de vivienda se divide principalmente en tres conceptos:
1. Aranceles notariales: son los honorarios del notario, fijados por ley (Real Decreto 1426/1989). Todos los notarios de España cobramos lo mismo por el mismo servicio.
2. Copias de la escritura: cada copia autorizada o simple tiene un coste por folio.
3. Impuestos y gestión: aunque no son "gastos de notaría" propiamente, a menudo se gestionan desde la notaría (ITP/AJD).
Para agilizar el proceso, es vital que revises previamente la documentación necesaria para la escritura de compraventa, ya que cualquier olvido en los certificados puede retrasar la firma y aumentar los trámites de gestión.
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Los honorarios del notario (Aranceles)
El coste de la intervención notarial está regulado por el Estado mediante un sistema de aranceles. Esto garantiza que el servicio de seguridad jurídica preventiva sea accesible y uniforme. Los notarios aplican los mismos baremos en todo el territorio nacional, aunque pueden ofrecer un descuento máximo del 10%.
¿Cómo se calcula el precio de la escritura?
El coste no es una cifra aleatoria; se basa en el valor del inmueble declarado en la escritura. Los tramos actuales son:
- Tramo inicial (hasta 6.010,12 €): 90,15 €
- Segundo tramo (de 6.010,13 a 30.050,61 €): 4,5 por mil.
- Tercer tramo (de 30.050,62 a 60.101,21 €): 1,5 por mil.
- Cuarto tramo (de 60.101,22 a 150.253,03 €): 1 por mil.
- Quinto tramo (de 150.253,04 a 601.012,10 €): 0,5 por mil.
- Sexto tramo (a partir de 601.012,11 €): 0,3 por mil.
Además de estos tramos, el precio final se ve influido por:
- La extensión del documento: El número de folios de la matriz.
- Las copias autorizadas y simples: Necesarias para el comprador, el banco (si hay hipoteca) y la liquidación de impuestos.
- Anexos: Como planos, certificados energéticos o documentos de representación.
Para obtener un cálculo basado en su caso particular, le recomendamos consultar nuestra calculadora de escritura pública de compraventa de vivienda.
Gastos de Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, el siguiente paso crítico es su inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque la escritura notarial ya confiere una gran protección, la inscripción registral es la que otorga la fe pública registral, protegiendo al comprador frente a cualquier carga o titularidad que no conste en el registro.
Los registradores, al igual que los notarios, cobran según un arancel aprobado por el Gobierno. Generalmente, para una vivienda de valor medio (250.000 €), el gasto registral se sitúa entre los 450 € y 700 €. Este gasto es siempre asumido por la parte compradora, ya que es la principal interesada en proteger su nuevo derecho.
La Fiscalidad en la Compraventa: El mayor desembolso
Los impuestos representan aproximadamente el 80% de los gastos totales de la operación. Aquí es donde encontramos la mayor disparidad de costes según la ubicación del inmueble.
A. Vivienda de Segunda Mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. En 2026, los tipos generales más comunes son:
- Madrid: 6%.
- Andalucía y Canarias: Entre el 6,5% y el 7%.
- Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia: 10%.
El Valor de Referencia de Catastro. Desde hace unos años, la base imponible del ITP ya no es necesariamente el precio que pagas, sino el valor de referencia que determina la Dirección General del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda te exigirá el impuesto por la cifra superior. Es vital comprobar este dato antes de formalizar la escritura de compraventa de tu vivienda.
B. Vivienda Nueva: IVA y AJD
Si compras directamente al promotor, no pagas ITP, sino:
1. IVA (10%): Se paga al vendedor en cada entrega de cuenta y en el momento de la firma.
2. Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre el 0,5% y el 1,5% según la región. Este impuesto grava el documento notarial por ser inscribible y tener cuantía económica.
Gastos de gestoría y tasación
La Gestoría
Si vas a contratar una hipoteca, el banco impondrá su gestoría para asegurar que los impuestos se pagan y la escritura se inscribe correctamente. Si compras "al contado", puedes elegir tu propia gestoría o incluso realizar los trámites tú mismo. El coste suele ser de unos 300 € a 500 €.
La Tasación
Solo es obligatoria si solicitas financiación. Un tasador homologado debe valorar la vivienda para que el banco determine el porcentaje de préstamo que te concede. En 2026, el coste medio es de 400 €.
Casuísticas de ahorro y tipos reducidos
No todo el mundo paga el tipo general. Existen numerosas bonificaciones que pueden reducir drásticamente los gastos:
- Jóvenes: Muchas comunidades ofrecen tipos del 3% al 5% para menores de 35 o 36 años que compran su vivienda habitual.
- Familias numerosas y monoparentales: Descuentos significativos en el ITP (hasta el 4% en regiones como Madrid o Cataluña).
- Personas con discapacidad: Tipos reducidos para facilitar la accesibilidad.
- Viviendas de Protección Oficial (VPO): Los aranceles notariales tienen reducciones legales obligatorias muy importantes en estos casos.
Ejemplo práctico: compra en Madrid vs. Barcelona (200.000 €)
Para visualizar la diferencia, veamos cuánto costaría comprar la misma vivienda de 200.000 € de segunda mano:
| Concepto | Madrid (6%) | Barcelona (10%) |
| Notaría | 650 € | 650 € |
| Registro | 450 € | 450 € |
| Impuestos (ITP) | 12.000 € | 20.000 € |
| Gestoría | 350 € | 350 € |
| TOTAL GASTOS | 13.450 € | 21.450 € |
Como se observa, la diferencia fiscal es de 8.000 €, lo que demuestra la importancia de conocer la normativa local.
Consejos para evitar errores en la compraventa
1. No firmes arras sin revisar las cargas: Pide siempre una nota simple actualizada. El notario la pedirá antes de la firma, pero para entonces ya habrás entregado dinero en las arras.
2. Verifica deudas de comunidad e IBI: La vivienda responde de las deudas del año en curso y los tres anteriores. Asegúrate de que el vendedor aporta los certificados de estar al corriente.
3. Coordina los tiempos: Si necesitas hipoteca, recuerda que el Acta de Transparencia debe firmarse al menos 10 días antes de la escritura pública de compraventa.
Conclusión
Entender los gastos de notaría y compraventa es el primer paso para una transacción tranquila. Una vez que tengas claro el presupuesto y la provisión de fondos necesaria, el siguiente paso es la preparación de la documentación para la firma. Para conocer el proceso paso a paso, los documentos que necesitarás aportar y obtener un presupuesto cerrado para tu operación, visita nuestra sección especializada en la Escritura pública de compraventa de vivienda. Allí encontrarás toda la información necesaria para que el día de la firma sea una experiencia positiva y segura.
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