La compraventa de una vivienda es un proceso que requiere la presentación de una serie de documentos para garantizar la seguridad jurídica de la transacción, lo que se materializa en la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA ANTE NOTARIO, y su inscripción en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD para que el comprador de buena fe quede protegido frente a una reivindicación de propiedad o cargas sobre la vivienda.

 La documentación necesaria es uniforme en toda España, pero algunos documentos adicionales pueden variar según la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma; pero en términos generales, existen ciertos documentos esenciales que deben ser proporcionados tanto por el vendedor como por el comprador.

A continuación, se detalla la documentación habitual requerida para formalizar una escritura de compraventa de vivienda.

1. Documentación del Vendedor

El vendedor de la vivienda debe presentar diversos documentos que acrediten la propiedad del inmueble, su situación jurídica y su estado financiero. Entre ellos se encuentran:

a) Título de propiedad

Es el documento que acredita la titularidad del inmueble por parte del vendedor. Para total seguridad, debe tratarse de una escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, referente a un contrato de compraventa, un título hereditario, o cualquier otro traslativo. Este documento es fundamental para demostrar que el vendedor es el legítimo propietario y que tiene derecho a vender el inmueble.

b) Nota simple registral

Emitida por el Registro de la Propiedad, la nota simple ofrece información actualizada sobre la titularidad del inmueble, las cargas o gravámenes que pudieran existir (hipotecas, embargos, servidumbres) y la descripción exacta de la propiedad. Es un documento clave para que el comprador verifique la situación legal de la vivienda.

c) Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El vendedor debe proporcionar los recibos del IBI de los últimos años, ya que este impuesto grava la propiedad de la vivienda. La presentación de estos documentos acredita que no existen deudas pendientes con el ayuntamiento correspondiente.

d) Certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad de propietarios

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, es necesario presentar un certificado emitido por el administrador de fincas o el presidente de la comunidad. Este documento confirma que el vendedor no tiene deudas pendientes por cuotas comunitarias.

e) Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Este documento certifica que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa vigente. En algunas comunidades autónomas, este documento es obligatorio para poder realizar la venta.

f) Certificado de eficiencia energética

Desde 2013, la normativa europea obliga a los propietarios de inmuebles a disponer de un certificado de eficiencia energética, el cual informa sobre el consumo energético de la vivienda y su nivel de eficiencia en términos de emisiones de CO2.

g) Escritura de cancelación de hipoteca (si procede)

Si la vivienda está gravada con hipoteca, y ya ha sido pagada, se debe presentar el certificado de “Saldo Cero” emitido por el Banco para que el comprador pueda tramitar la cancelación registral. También se puede realizar la cancelación simultáneamente con la compraventa. A falta de las dos opciones anteriores, el comprador deberá retener el importe adeudado y gestionar el pago y cancelación registral con los fondos proporcionados por la retención.

h) DNI o NIE del vendedor

Es necesario que el vendedor proporcione una copia de su Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE) en caso de no ser ciudadano español. Esto permite verificar su identidad y capacidad legal para realizar la venta.

2. Documentación del Comprador

El comprador también debe aportar ciertos documentos que le permitan formalizar la compraventa, especialmente si se requiere financiación mediante una hipoteca.

a) DNI o NIE del comprador

Se debe presentar una copia del documento de identidad para identificar al comprador en la escritura de compraventa.

b) Medios de pago

Se debe acreditar el medio de pago utilizado en la transacción (transferencia bancaria, cheque bancario, etc.), ya que la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales exige la trazabilidad de los fondos utilizados en operaciones inmobiliarias.

c) Préstamo hipotecario (si aplica)

Si el comprador financia la compra mediante una hipoteca, deberá presentar la documentación correspondiente a la entidad financiera, incluyendo la tasación del inmueble realizada por la entidad oficial. Los bancos suelen facilitar esta cuestión.

d) Justificación de origen de fondos

Dependiendo del importe de la compraventa, las entidades financieras o el notario pueden solicitar una justificación del origen de los fondos para cumplir con las normativas contra el blanqueo de capitales.

3. Documentación de la Vivienda

Además de los documentos proporcionados por las partes y anteriormente expuestos, existen ciertos documentos específicos de la vivienda que, aunque NO deben ser presentados para la escritura, es conveniente que se intercambien entre vendedor y comprador:

a) Plano de la vivienda

En algunos casos, se requiere un plano de la vivienda para verificar su distribución y concordancia con la realidad física.

b) Boletines de suministros (agua, luz y gas)

Es recomendable aportar los boletines de las instalaciones de suministros para asegurar que se encuentran en regla y en correcto funcionamiento.

c) Contrato de arrendamiento (si la vivienda está alquilada)

En caso de que la vivienda esté alquilada en el momento de la venta, es imprescindible presentar el contrato de arrendamiento y acreditar que el inquilino ha sido debidamente informado de la operación.

4. Documentación Adicional para Casos Especiales

Existen situaciones especiales que pueden requerir documentación adicional, tales como:

• Vivienda protegida: Si la vivienda está sujeta a un régimen de protección oficial, se necesitará la autorización de la administración pública para su venta.

5. Firma de la Escritura de Compraventa

Una vez reunida toda la documentación, la firma de la escritura de compraventa se lleva a cabo ante notario. El notario se encargará de verificar la validez de los documentos, identificar a las partes, comprobar la existencia de cargas sobre la vivienda y garantizar la legalidad de la operación. Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para que el comprador sea reconocido como el nuevo propietario.

Conclusión

La compraventa de una vivienda es un proceso que involucra una amplia gama de documentos para asegurar la seguridad jurídica de la operación. Tanto el comprador como el vendedor deben recopilar la documentación correspondiente para evitar problemas futuros y garantizar una transacción transparente. Es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional inmobiliario o un abogado para asegurar el cumplimiento de todos los requisitos legales y fiscales.