Cuando un préstamo garantizado con hipoteca ha sido devuelto totalmente, ya por pago normal de cuotas, ya por amortización anticipada, la deuda con el banco desaparece, pero la carga real hipotecaria (la hipoteca) seguirá figurando sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad, en tanto no se “cancele” mediante la correspondiente escritura, que ha de firmar el banco a solicitud de persona interesada.
¿Cuáles son los gastos de cancelación de una hipoteca?
Para responder a esta pregunta debemos tener en cuenta que, una vez otorgada la escritura, ha de liquidarse por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en el que tributa exenta, es decir, sin coste), e inscribirse en el Registro de la Propiedad en el que figure la finca, para que la hipoteca desaparezca definitivamente.
Son, por tanto, TRES PASOS, que generan sus propios GASTOS:
- ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
- LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS (EXENTA).
- INSCRIPCIÓN EN REGISTRO.
Los vemos a continuación para poder saber cuánto cuesta, y quién debe pagar los gastos de cancelación de hipoteca.
La escritura de cancelación de hipoteca
La escritura de cancelación de hipoteca la firma el Banco, pero ha de pagar su coste el que solicite la cancelación, que debe ser una persona con interés legítimo. Normalmente será quien contrató con el banco el préstamo hipotecario, pero puede ser también el propietario actual de un inmueble que aparece gravado con una antigua hipoteca.
Lógicamente, en este último caso, el propietario a quien interesa la cancelación (por ejemplo, para vender) podrá reclamar del antiguo deudor, si le localiza, el coste de la cancelación de la hipoteca, ya que éste es el verdadero responsable. Pero la factura del notario ha de pagarla quien encarga la cancelación.
¿Qué impuesto hay que pagar al cancelar una hipoteca?
La liquidación del impuesto es lo siguiente que ha de tramitar quien haya obtenido una escritura de cancelación de hipoteca. Dichas escrituras están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aunque exentas. Ello supone que se ha de presentar una liquidación por dicho Impuesto, en la Oficina Liquidadora de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble afectado con la hipoteca cancelada; si bien la cantidad a pagar es cero, dada la exención de la que goza.
Por tanto, el Impuesto, en sí mismo, no es un gasto, aunque si puede suponerlo el hecho de que se encomiende a un tercero la realización de esta gestión, si nos cobra por ello.
Inscripción en el registro de la propiedad
Finalmente, la escritura ya liquidada del Impuesto ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad para que la carga desaparezca definitivamente. Se presenta la escritura, por tanto, en dicho Registro, que calificará e inscribirá en el plazo legal; cobrando los honorarios correspondientes del Registrador de la Propiedad, cuya cuantía y estructura es similar a los del Notario. El obligado al pago será, al igual que con la notaría, la persona que solicitó la inscripción en el Registro.
¿Cuáles son los honorarios notariales y registrales por cancelación de hipotecas?
Aranceles notariales y registrales por cancelación de hipoteca
Estos no consisten en una cantidad fija, sino que la misma depende de diversas cuestiones como la cuantía del préstamo que se garantizaba con la hipoteca, el número de inmuebles afectados, folios de la escritura etc… En nuestra web encontrará una calculadora de los honorarios notariales por cancelación de hipotecas, en la que, introduciendo el importe del préstamo inicial, le indicamos el coste aproximado de nuestra escritura.
Así, podemos hacer la siguiente TABLA DE CANCELACIÓN REGISTRAL DE HIPOTECA, en cuanto a los ARANCELES NOTARIALES por cancelación de hipoteca, según la cuantía del préstamo que la garantizaba:
- Préstamo 50.000€ ———————————– 130€
- Préstamo 100.000€ ———————————- 155€
- Préstamo 200.000€ ———————————- 195€
- Préstamo 500.000€ ———————————- 260€
En el siguiente link encontrará nuestra CALCULADORA DE HONORARIOS NOTARIALES POR CANCELACIÓN DE HIPOTECA.
Comisiones bancarias por cancelación de hipoteca
Nos referimos a la comisión que cobra la entidad bancaria por comprobar el completo pago del préstamo e ir al notario a firmar la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca. NO debe confundirse con la cancelación por la amortización anticipada del préstamo, que es la que tiene lugar cuando el prestatario paga lo que le queda de préstamo, de golpe, poniendo fin al mismo.
Pues bien, las comisiones por cancelación del préstamo hipotecaria son muy controvertidas. El Banco de España tiene señalada la improcedencia de muchas de ellas, al venir amparadas por la de apertura, que cubre todo lo referente a la administración ordinaria del préstamo, incluida su cancelación. Por tanto, solo serían legales en la medida en que supongan un servicio extraordinario que presta el Banco al margen de dicha administración ordinaria.
Facilitamos el trámite de cancelación de su hipoteca
En NOTARIOS MADRID CALLE ORENSE 8 facilitamos el trámite de cancelar su hipoteca, DE CUALQUIER LUGAR DE ESPAÑA, directamente y sin intermediarios. Nos encargamos de buscar a los apoderados del Banco, que comprobarán el completo pago del préstamo y firmarán la escritura. Una vez preparada, puede usted recogerla en nuestras oficinas, o solicitar su envío por servicio de mensajería o correo postal.
Para ello solo tiene que remitirnos por email a cancelaciones@notariosorense8.es:
- CERTIFICADO de SALDO “CERO”, emitido por su sucursal bancaria, con identificación del préstamo. (Es obligatorio para el banco emitirlo, y no pueden cobrar comisiones, que han sido declaradas ilegales).
- DATOS REGISTRALES del inmueble sobre el que recae la hipoteca. (Puede remitirnos su escritura o una nota simple. Si no tiene nada de lo anterior, basta nos remita el DNI del propietario de la finca, y la situación de ésta).
Una vez lo tengamos, ponemos en marcha la tramitación. Los costes notariales que cobramos serán los mínimos con aplicación de todos los descuentos legales.
Adicionalmente podemos encargarnos de tramitar la LIQUIDACIÓN FISCAL y LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL por un precio muy ajustado de 60€ más IVA.
