Ha completado la negociación y obtenido la financiación para su nueva propiedad. No obstante, al aproximarse la fecha de la firma, es habitual que surja la legítima preocupación sobre la integridad del proceso: “¿He revisado toda la documentación necesaria? ¿Existe algún riesgo legal no detectado?”
La escritura pública de compraventa no es meramente un trámite burocrático; es el instrumento legal diseñado para blindar su inversión. La ausencia o incorrección de un solo documento puede derivar en un retraso en la entrega de llaves o, lo que es más grave, en la asunción de cargas o deudas que no le corresponden.
Para evitar estas situaciones, puede consultar los documentos clave para agilizar su compraventa y calcular con antelación el coste del proceso.
Indice de contenido:
- El último paso hacia su nuevo hogar: Seguridad Jurídica
- Documentación que debe EXIGIR al vendedor (Su Escudo Legal)
- Documentación que Aporta Usted (El Comprador)
- Disposiciones Legales Clave y Elementos Fiscales
- Documentación Adicional para una Transacción sin Contingencias
- Conclusión: La Anticipación es su Mejor Inversión
El último paso hacia su nuevo hogar: Seguridad Jurídica
Como Notarios, nuestro propósito principal es transformar esta legítima preocupación en una certeza legal inquebrantable. En esta guía, sintetizamos la complejidad normativa en una lista de verificación clara, formal y de obligatorio cumplimiento. Nuestro objetivo es que el día de su firma sea recordado por la celebración de un derecho adquirido, y no por las contingencias del papeleo.
Documentación que debe EXIGIR al vendedor (Su Escudo Legal)
La mayor parte de la documentación de compra y venta recae sobre el vendedor, pero es su responsabilidad (o la de su asesor) verificarla para evitar "sorpresas" desagradables.
Véalo de esta forma: cada uno de estos documentos le protege de un riesgo específico.
Documentación Obligatoria del Inmueble
| Documento | Función Legal | Verificación Clave |
| Título de Propiedad (Escritura Anterior) | Acredita la titularidad del vendedor y el origen registral del inmueble. | Permite identificar la descripción catastral y registral. |
| Nota Simple Actualizada del Registro de la Propiedad | Confirma la titularidad y, crucialmente, la inexistencia de cargas o gravámenes (hipotecas, embargos, servidumbres) no declarados. | Debe solicitarse pocos días antes de la firma para asegurar la máxima actualidad. |
| Certificado de Estar al Corriente de Pago del IBI | Acredita que no existen deudas pendientes con la Hacienda Municipal por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. | El vendedor debe aportar el último recibo emitido y la prueba de pago. |
| Certificado de la Comunidad de Propietarios | Certifica que el vendedor ha cumplido con todas las obligaciones de pago con la Comunidad (ordinarias y extraordinarias). | Es imprescindible para evitar heredar deudas comunitarias. |
| Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación | Acredita que la vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada, según la normativa autonómica. | Documento esencial, especialmente en obra nueva o viviendas antiguas. |
| Certificado de Eficiencia Energética (CEE) | Obligatorio legalmente para cualquier transmisión. | Debe estar inscrito en el registro autonómico correspondiente. |
Documentación Adicional Específica
- Inspección Técnica de Edificios (ITE) o Informe de Evaluación de Edificios (IEE): Obligatorio en edificios con antigüedad superior a la marcada por la normativa municipal. Garantiza el buen estado estructural del inmueble.
- Estatutos de la Comunidad: Si compra una vivienda en una urbanización con normas especiales, es crucial conocer los derechos y obligaciones internos (uso de zonas comunes, restricciones de reforma, etc.).
Documentación que Aporta Usted (El Comprador)
Su documentación es fundamental para la correcta identificación ante el Notario y la formalización de la transmisión.
Identificación Personal (Sin Excepciones)
- DNI o NIE Original y Vigor: El Notario está obligado legalmente a identificar al compareciente. Solo se admiten documentos oficiales vigentes, con fotografía y firma, expedidos con fin identificatorio.
- Alerta: Revise hoy mismo la fecha de caducidad de su documento. Si caduca el día de la firma o antes, la operación se cancela automáticamente.
- Medios de Pago: Documentación que justifique la proveniencia del dinero, especialmente si se ha abonado una parte a modo de arras o señal.
- Préstamo Hipotecario: Si la compra se financia con hipoteca, se deberá aportar la Ficha Europea Estandarizada (FEIN) y el borrador de la escritura hipotecaria (una vez cumplido el plazo de reflexión legal establecido por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario).
AVISO IMPORTANTE SOBRE EL ORIGEN DE LOS FONDOS: Si parte del dinero proviene de una donación familiar o un préstamo entre particulares, debe tener la escritura o contrato liquidado ante Hacienda que lo justifique. El dinero no puede "aparecer" en su cuenta sin justificación documental previa.
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Disposiciones Legales Clave y Elementos Fiscales
La formalización de la compraventa implica la justificación de los movimientos de capital y el cumplimiento riguroso de las obligaciones tributarias.
Justificación de los Medios de Pago y Lucha contra el Blanqueo
La normativa notarial y la legislación contra el blanqueo de capitales exigen la total trazabilidad de los fondos empleados. Es insuficiente declarar una cantidad; es imperativo justificarla.
En la escritura, se debe hacer constancia de los medios de pago empleados:
- Cheques: Se debe identificar la cuenta de cargo, la cuenta de abono y el librador.
- Transferencias Bancarias: Se debe indicar la cuenta de origen y destino, la fecha de la transferencia y el concepto. Se recomienda aportar extractos bancarios que demuestren el movimiento.
- Efectivo (Metálico): Si bien es un medio de pago admitido, debe ajustarse a los límites legales establecidos para pagos entre profesionales o, en su caso, justificar su origen.
La notaría requerirá esta justificación documental (copias de cheques, justificantes de transferencia) para cumplir con su deber de control fiscal. La ausencia de esta trazabilidad puede suponer un grave obstáculo para la firma o incluso una posible sanción.
Impuestos Aplicables a la Compraventa de Vivienda
El régimen fiscal de la compraventa en España depende fundamentalmente del tipo de inmueble, su antigüedad y la condición del vendedor (particular o profesional). Conocer esta distinción es vital para planificar su inversión.
| Tipo de Transmisión | Impuesto Aplicable | Tipo General (Madrid) | Observaciones |
| Vivienda Nueva (Primera Transmisión) | IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados) | IVA (10%) + AJD (0,75% en general) | Aplica cuando el vendedor es un promotor (sociedad) que entrega la vivienda por primera vez. |
| Vivienda Usada (Ulterior Transmisión) | ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | ITP (6% en general) | Aplica a las compraventas entre particulares. El porcentaje varía según la Comunidad Autónoma. |
| Locales, Garajes y Trasteros Nuevos | IVA (21%) + AJD | IVA (21%) + AJD (0,75% en general) | El tipo de IVA es superior al de la vivienda habitual. |
| Solares o Terrenos Rústicos | IVA (21%) o ITP | Varía | Dependerá de si la venta la realiza un particular (ITP) o una sociedad (IVA) con determinadas excepciones. |
Importante: La Notaría facilita el proceso, pero el pago de estos impuestos es una obligación legal del comprador (en el ITP/IVA) y debe ser tramitado inmediatamente tras la firma para inscribir la propiedad en el Registro.
Aranceles y Gastos de Escritura
Los honorarios notariales (aranceles) están regulados por ley. El precio de la escritura depende directamente de variables como el precio escriturado (el valor del inmueble) y la extensión del documento. Es importante saber que, si bien están regulados, las Notarías pueden aplicar descuentos legalmente permitidos sobre los aranceles, por lo que es una consulta que puede realizar previamente.
Documentación Adicional para una Transacción sin Contingencias
La siguiente documentación, aunque no siempre obligatoria, facilitará su vida una vez realizada la mudanza y el cambio de titularidad.
- Boletines de Suministros (Luz, Agua, Gas): Es recomendable solicitarlos para agilizar el cambio de titularidad. Si los boletines tienen una antigüedad considerable (superior a 20 años), las compañías podrían exigirle una revisión e instalación nueva, lo que conlleva un coste.
- Garantías y Manuales de Electrodomésticos: Si la cocina o la vivienda se entregan amuebladas con electrodomésticos, pida las facturas de compra y los manuales.
- Planos de la Vivienda: Si usted tiene intención de realizar reformas en el futuro, los planos son cruciales, ya que indican el trazado de las instalaciones (electricidad, agua) y la ubicación de los muros de carga.
Conclusión: La Anticipación es su Mejor Inversión
La diferencia entre una firma tensa y una celebración tranquila reside, exclusivamente, en la calidad de la preparación previa. Tener controlada y verificada la documentación para escriturar una vivienda le otorga el poder de la seguridad jurídica y reduce drásticamente el riesgo de contingencias.
Nuestro compromiso es garantizar que el proceso notarial y los documentos legales blinden su patrimonio y su futuro.
¿Le preocupa que falte algún documento clave? Entendemos que la lista es extensa y que cada operación inmobiliaria tiene particularidades únicas (compras derivadas de herencias, propiedades en proindiviso o donaciones). No se arriesgue a llegar a la Notaría con incertidumbre legal.
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