LA HIPOTECA PARA COMPRA DE VIVIENDA EN LA NUEVA LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

CONOZCA SU DERECHO A ELEGIR NOTARIO PARA SU HIPOTECA, LA IMPORTANCIA DE UN ASESORAMIENTO IMPARCIAL Y GRATUITO, ASÍ COMO LOS GASTOS QUE LA ENTIDAD PUEDE REPERCUTIRLE. NOTARIO HIPOTECA. GASTOS NOTARIO HIPOTECA. ELEGIR NOTARIO HIPOTECA. ASESORAMIENTO NOTARIO HIPOTECA.

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario ha introducido importantes novedades en la contratación de préstamos hipotecarios por personas físicas cuando se destinan a la compraventa de una vivienda o a un elemento de uso doméstico, como un garaje o un trastero.

Ha venido a poner orden en el mercado hipotecario, habida cuenta de las numerosas reclamaciones judiciales que se han producido en los últimos tiempos, que en gran número han concluido con devoluciones dinerarias a los consumidores por cláusulas abusivas o por falta de transparencia en la contratación. Tal es el caso de las famosas “cláusulas suelo” o la atribución al prestatario de todos los gastos derivados del préstamo. Incrementando la protección del consumidor, la Ley regula cuestiones de “fondo” como las comisiones de amortización anticipada, los gastos que pueden imponerse al prestatario o el número de cuotas que tienen que ser impagadas para que el Banco pueda activar la ejecución de la garantía.

Una de las cuestiones más novedosas e importantes de la Ley es el establecimiento de un sistema obligatorio de contratación, destinado a fomentar la transparencia, que implica la libre elección de Notario por el prestatario, la recepción de la documentación relativa al préstamo con un plazo amplio de antelación, y el asesoramiento notarial antes del otorgamiento del préstamo, del que se deja constancia en acta. Es importante recalcar que el ASESORAMIENTO NOTARIAL RELATIVO A LA HIPOTECA ES IMPARCIAL Y GRATUITO, correspondiendo a la Entidad financiera acreedora el pago de los honorarios devengados por el préstamo hipotecario, así como el Registro, la gestoría y el Impuesto. La Ley permite repercutir en el prestatario únicamente el coste de la tasación y de las copias que solicite del préstamo.

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Veamos a continuación cada una de estas FASES:

– FASE 1: RECEPCIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN POR EL PRESTATARIO: Una vez “aprobado” el préstamo por la entidad bancaria, debe entregar a los prestatarios una serie de documentos, que estos han de firmar como RECIBO. Es decir se firman como prueba de haber sido entregados con la antelación suficiente, pero dicha firma no implica aceptación de las condiciones. Los documentos que han de entregarse obligatoriamente son: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la FEAN (Ficha de Advertencias Estandarizada ), EL CALENDARIO DE PAGOS, LOS DISTINTOS ESCENARIOS EN CASO DE INTERÉS VARIABLE, PROYECTO DE CONTRATO, CONDICIONES DEL SEGURO, E INFORMACIÓN SOBRE LOS GASTOS QUE CORRESPONDEN AL PRESTATARIO.

Por tanto desde este momento el prestatario puede conocer exactamente todas las condiciones del préstamo, la llamada “letra pequeña”, los gastos que van a corresponderle e incluso las consecuencia sobre los pagos mensuales de los posibles escenarios de tipo de interés en caso de interés variable.
Pues bien, la documentación firmada se “cuelga” en una de las plataformas informáticas notariales que al efecto existen.

– FASE 2: LIBRE ELECCIÓN DE NOTARIO POR EL PRESTATARIO: El Banco DEBE GARANTIZAR EL DERECHO ESENCIAL DEL PRESTATARIO DE ACUDIR AL NOTARIO QUE LIBREMENTE ELIJA para recibir una asesoramiento gratuito, adecuado e imparcial. Por tanto, si Vd. es prestatario TIENE DERECHO A ELEGIR EL NOTARIO QUE DESEE, que debe comunicar al Banco oportunamente y este debe respetar. La comunicación, incluso verbal, debe ser admitida. El incumplimiento u obstrucción de la libre elección puede motivar la irregularidad del contrato de préstamo. Para asegurar el ejercicio de este derecho el Consejo General del Notariado ha establecido un sistema a través de la WEB en el siguiente LINK: https://www.notariado.org/credito-inmobiliario-web/?lci-lang=es

– FASE 3: EL ASESORAMIENTO NOTARIAL: Concertada cita con el Notario, el prestatario acudirá al despacho de éste donde recibirá asesoramiento imparcial y tuitivo sobre todo lo concerniente al contrato, según la documentación antes reseñada, que el Notario se descargará de la plataforma informática. Es esencial que el prestatario conozca y comprenda el alcance y las consecuencias de todas las cláusulas del contrato. Podemos señalar algunas de las cuestiones más importantes a modo de ejemplo:

. El importe y moneda en que el préstamo está denominado (Euros o moneda extranjera).
. Las consecuencias de una posible oscilación de los tipos de cambio de la moneda extranjera y la facultad de conversión.
. La duración del préstamo. Periodicidad, cuantía previsible y número de pagos con examen de la tabla ilustrativa.
. El tipo de interés aplicable, el importe total a reembolsar por el prestatario, las consecuencias de la variabilidad del tipo de interés, y la existencia de una cláusula suelo que impide que el préstamo devengue intereses a su favor. Los distintos escenarios en caso de variaciones del tipo de interés.
.Información sobre las vinculaciones exigidas para bonificar el interés y consecuencias del incumplimiento.
.Comisiones aplicables.
.Significado de la carencia de pagos de capital.
.El valor del inmueble dado en garantía.
.La TAE o coste real del préstamo y la posibilidad de modificación de la misma en caso de interés variable; así como otros gastos conexos.
.Posibilidad de reembolso anticipado y comisión aplicable.
.Posibilidad de subrogación activa o pasiva en el préstamo.
.Derechos de reflexión y desistimiento.
.Persona o Departamento a quien dirigir las reclamaciones.
.Incumplimiento de los pagos previstos y sus consecuencia en relación con las comisiones, el interés de demora, y la posibilidad de vencimiento anticipado del capital.
.La ejecución de las garantías y sus consecuencias para el fiador y el bien hipotecado, con una explicación de los derechos del deudor, fiador e hipotecante.
El asesoramiento termina con LA REALIZACIÓN DE UN TEST por el prestatario (también por el fiador y el hipotecante no deudor, si los hay) que tiene por finalidad constatar la correcta comprensión del contrato y sus consecuencias. De todo ello se deja constancia en ACTA NOTARIAL que deberá suscribir el prestatario y, en su caso, los fiadores e hipotecantes no deudores.

Desde que se incorpora la documentación relativa al préstamo a la plataforma informática hasta que se firma el contrato de préstamo, deben transcurrir al menos 10 días naturales (periodo de reflexión) durante los cuales se ha de recibir el asesoramiento notarial. En este plazo el prestatario puede desistir de la celebración del contrato; de modo que hasta la suscripción de la escritura de préstamo hipotecario no queda comprometido.

Para mayor información consultar el siguiente LINK:

https://www.notariado.org/liferay/web/notariado/acude-a-tu-notario/en-que-te-puede-ser-util/hipotecas-y-prestamos

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