El Acta de Transparencia Material Previa al Préstamo Hipotecario y las Preguntas del Test


La contratación de un préstamo hipotecario es una decisión financiera de gran relevancia que implica un compromiso a largo plazo. Para garantizar que los consumidores comprendan plenamente las condiciones de su préstamo y puedan tomar decisiones informadas, la legislación ha introducido la figura del acta de transparencia material. Este documento se elabora ante notario y tiene como objetivo asegurar que el prestatario ha recibido y comprendido toda la información relevante sobre su hipoteca antes de la firma definitiva.

A continuación, exploraremos en detalle qué es el acta de transparencia material, su importancia, el proceso de formalización y las preguntas que suelen incluirse en el test de comprensión que deben completar los prestatarios.

¿Qué es el Acta de Transparencia Material?

El acta de transparencia material es un documento notarial obligatorio que certifica que el prestatario ha recibido toda la documentación e información necesaria para entender las condiciones y obligaciones derivadas de su préstamo hipotecario. Esta acta forma parte del proceso de contratación de una hipoteca y se enmarca dentro de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, también conocida como la Ley Hipotecaria.

Objetivo del Acta de Transparencia

El principal propósito de este documento es garantizar que el prestatario:

  • Ha recibido la documentación legal exigida por la normativa.
  • Ha comprendido las cláusulas más importantes del contrato de préstamo.
  • Es consciente de los riesgos financieros que conlleva el préstamo hipotecario.
  • Puede tomar una decisión informada sin presiones indebidas.

Documentos que se Revisan en el Acta de Transparencia Material

Para que el notario pueda certificar que el prestatario ha recibido toda la información relevante, es necesario revisar una serie de documentos proporcionados por la entidad financiera. Estos incluyen:

  1. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN):
    • Es el documento más importante, ya que detalla las condiciones del préstamo de forma clara y personalizada.
    • Contiene información sobre el tipo de interés, comisiones, plazos y el importe total a pagar.
  2. Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE):
    •        Señala los riesgos y cláusulas más relevantes del préstamo, como las cláusulas suelo, vencimientos anticipados y garantías adicionales.
  3. Simulación de cuotas del préstamo:
    • Muestra cómo variarían las cuotas en diferentes escenarios de tipos de interés (especialmente en préstamos a tipo variable).
  4. Copia del proyecto de escritura pública del préstamo hipotecario:
    • Permite al prestatario revisar el contenido que se firmará ante notario.
  5. Condiciones vinculantes del seguro vinculado, si es obligatorio:
    • Si se requiere la contratación de seguros (vida, hogar), se debe incluir información detallada de los mismos.
  6. Información sobre la distribución de gastos asociados:
    • La normativa establece quién asume cada uno de los costos, como los gastos notariales, registrales y de gestoría.
  7. Advertencia de los derechos del prestatario:
    • Información sobre la posibilidad de desistimiento, reclamación y protección ante cláusulas abusivas.

Proceso de Formalización del Acta de Transparencia

El proceso de formalización del acta se lleva a cabo en varias fases, que garantizan que el prestatario tiene suficiente tiempo para analizar la información antes de firmar el préstamo. El procedimiento es el siguiente:

Recepción de la Documentación

El banco debe entregar toda la documentación mencionada al prestatario con un mínimo de 10 días de antelación a la firma de la hipoteca. Este período permite revisar detenidamente las condiciones.

Cita con el Notario

El prestatario debe acudir al notario de su elección para que este revise la documentación entregada por el banco y certifique que se han cumplido los requisitos de información. Durante esta cita, el notario debe:

  1. Explicar en términos claros y comprensibles las condiciones del préstamo.
  2. Asegurarse de que el prestatario comprende el contenido de la hipoteca.
  3. Realizar un test de comprensión para evaluar el nivel de entendimiento del prestatario.

Firma del Acta de Transparencia Material

Una vez que el notario está convencido de que el prestatario ha comprendido la información, se procede a la firma del acta, que queda archivada en la notaría. Si el prestatario no supera el test o manifiesta dudas, el notario puede recomendar una nueva revisión antes de proceder con la firma.

El Test de Comprensión: Preguntas Clave

Uno de los aspectos más importantes del acta de transparencia material es el test de comprensión, que consiste en una serie de preguntas diseñadas para evaluar el conocimiento del prestatario sobre los aspectos esenciales de su préstamo.

A continuación, se detallan algunas de las preguntas más habituales que pueden incluirse en el test (TODAS ELLAS A CONTESTAR SI/NO):

  1. Sobre el Tipo de Interés:
    • ¿Es su préstamo a tipo fijo o variable?
    • En caso de ser variable, ¿sabe cuál es el ÍNDICE DE REFERENCIA y cómo puede afectar a su cuota mensual?
    • Si su préstamo es a INTERÉS VARIABLE, ¿sabe que sus cuotas variarán al alza o a la baja según la variación del Índice?
  2. Sobre las Condiciones Financieras:
    • ¿Conoce el PLAZO de amortización de su préstamo?
    • ¿Conoce los GASTOS iniciales que debe asumir?
  3. Sobre las Comisiones del Contrato:
    • ¿Tiene su préstamo comisión de APERTURA?
    • ¿Tiene comisión por amortización anticipada TOTAL, PARCIAL o SUBROGATORIA?
    • ¿Tiene comisión por NOVACIÓN o por RECLAMACIÓN DE RECIBOS IMPAGADOS?
  4. Sobre Productos Vinculados:
    • ¿Tiene su préstamo BONIFICACIONES?
  5. Sobre los IMPAGADOS:
    • ¿Sabe que en caso de impago de una cuota se devengan INTERESES DE DEMORA?
    • ¿Sabe que el impago de una cantidad determinada produce el VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO?
  6. Sobre la RESPONSABILIDAD por Impago:
    • ¿Sabe que en caso de Impago la entidad bancaria puede proceder a la venta de la vivienda hipotecada?
    • ¿Sabe cómo con qué bienes responde de este préstamo? Solo con la vivienda hipotecada/con todos mis bienes y derechos.

El notario evaluará las respuestas y, en caso de detectar lagunas de comprensión, ofrecerá explicaciones adicionales.

Consecuencias de No Superar el Test de Comprensión

Si el prestatario no supera el test de comprensión o manifiesta dudas razonables sobre las condiciones del préstamo, el notario puede recomendar:

  • Reprogramar la cita para un análisis más detallado.
    • Solicitar a la entidad bancaria que proporcione explicaciones adicionales.
    • En casos extremos, negarse a autorizar la firma del préstamo hasta que se garantice la correcta comprensión.

Conclusión

El acta de transparencia material previa a la firma de un préstamo hipotecario es un mecanismo de protección clave para los consumidores. Su objetivo es garantizar que los prestatarios comprenden plenamente las condiciones de su hipoteca, evitando sorpresas desagradables en el futuro. La realización del test de comprensión refuerza esta protección, asegurando que los consumidores tomen decisiones informadas y responsables.Por ello, es fundamental que los prestatarios dediquen tiempo a revisar cuidadosamente la documentación proporcionada por su entidad financiera, planteen todas sus dudas al notario y se aseguren de comprender completamente su compromiso financiero antes de proceder con la firma.

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