En el presente post describiremos los TRAMITES MÁS HABITUALES, así como los DOCUMENTOS, IMPUESTOS y GASTOS involucrados en la compraventa de una vivienda, en su regulación legal y la interpretación consolidada de la Jurisprudencia.

La adquisición de un inmueble es un acto importante en la vida de una persona o familia, que en ocasiones se afronta sin conocer exactamente cuestiones como el valor jurídico de los diferentes documentos que se otorgan, o los gastos e impuestos que el proceso de compra va a suponer.  El objeto de estas líneas es servir de ayuda en la aclaración de estos extremos cuando el comprador es un consumidor no especializado en el negocio inmobiliario.

Suponemos que los compradores han elegido definitivamente la vivienda que desean comprar y han alcanzado un acuerdo en cuando a precio y demás cuestiones principales.  Pues bien, podemos distinguir tres FASES HABITUALES en la adquisición, aunque hay que decir que no es necesario pasar por todas ellas obligatoriamente:

LA “RESERVA DE LA VIVIENDA”

Esta fase, que en los últimos tiempos se está generalizando merced a la intervención de intermediarios, tiene lugar como consecuencia de la decisión de comprar una determinada vivienda que reúne las características que buscábamos: Nos han enseñado la vivienda, nos han indicado el precio, y en principio estamos de acuerdo con esas condiciones, y seguros de realizar la adquisición. Como no conocemos aún todos los detalles jurídicos de interés, pero nos interesa la compra, nos limitamos a dar una pequeña cantidad de dinero como “reserva” de la adquisición. Se suele firmar un documento en el que se recoge la citada reserva y se constata la trasferencia del dinero; aunque en otras ocasiones se documenta con un mero intercambio de correos electrónicos. Es frecuente, además, que la persona con la que tratamos no sea el propietario, sino un intermediario o un comercial que tiene encargo de la propiedad, pero no le ha otorgado poderes para representarlo válidamente.

A la hora de analizar el valor jurídico de este acto de “reserva” hay que tener en cuenta dos cuestiones fundamentales: una es que al hacer la reserva no hemos podido conocer con seguridad el estado de cargas y otros detalles jurídicos, como la situación urbanística, estado de licencias, etc, que podrían hacer que nos echáramos atrás; y normalmente serán conocidos más adelante merced a una información más detallada y con la intervención de profesionales especializados. Otra cuestión determinante es que normalmente la reserva no se firma con la propiedad o su representante, sino con un tercero que actúa por encargo y que puede desconocer cuestiones tan importantes como que la vivienda que hemos reservado tenga cargas o haya sido ya vendida a otra persona.

Todo ello determina que, a nuestro juicio, la citada SEÑAL no sea un contrato de compraventa perfectamente vinculante para las partes; sino de una mera reserva que tiene por objeto interrumpir la comercialización del inmueble por parte del agente en cuestión en tanto formamos un juicio definitivo sobre los detalles jurídicos que tanto nos interesan y no hemos podido conocer, y se confirma que, por su parte, el propietario está en disposición de vender y mantiene su decisión de hacerlo en esas condiciones.

Por eso, si en el proceso de estudio de la situación jurídica del inmueble en cuestión descubriéramos vicios o defectos que no nos gustaran (cargas, situación urbanística irregular, etc..), o hubiese cualquier problema que nos impida cerrar el trato (imposibilidad de obtener financiación), podríamos revocar la reserva y pedir la devolución de la cantidad entregada. Todo lo cual es muy recomendable constatarlo por escrito en el mismo documento para evitar que pretendan dar a la reserva la consideración de “arras”, de las que hablaremos a continuación.

EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA O ARRAS

El CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA difiere de la RESERVA en que supone un contrato definitivo y obligatorio para las partes. Hemos revisado a fondo, valiéndonos de los profesionales adecuados, el estado físico de la vivienda, su titularidad, posibles cargas, situación urbanística etc. habiéndonos formado un juicio definitivo sobre la adquisición, y ésta nos interesa. Así que nos disponemos a firmar el CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA en el que se pacta la futura trasmisión, el precio, condiciones de entrega, forma de pago, y un PLAZO para llevar a cabo todo ello mediante la culminación final del proceso que se materializará en la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA. Y como constatación de todo ello se entrega una cantidad a cuenta del precio (que suele ser entorno a un 10% del total) que se denomina ARRAS o SEÑAL.

Es decir, nos hallamos ante un contrato definitivo que obliga a las partes a pasar por lo firmado (o sea, a la entrega de la vivienda y el precio) en las condiciones establecidas en él; y en caso de incumplimiento podremos valernos de los Jueces y Tribunales para que obliguen a la parte incumplidora a realizar su prestación, o si no interesa, a la resolución del contrato con devolución de las prestaciones recibidas y, en todo caso, la indemnización de los perjuicios que el incumplimiento haya supuesto.

Por tanto, si incumple el vendedor por que se niega a otorgar la escritura, podrá el Juez obligarle a hacerlo o incluso firmar en su nombre. Si el incumplimiento consiste en que no puede entregar la vivienda por no haber conseguido que reúna las condiciones pactadas en el contrato (no ha podido levantar las cargas, la vivienda tiene defectos constructivos que no estaban previstos en el contrato, o por no haber obtenido las licencias administrativas pertinentes, o cualquier otra causa que haga imposible el cumplimiento) entonces la Justicia le obligará a restituir todo lo que hayamos pagado por adelantado y a indemnizar todos los perjuicios que nos haya causado. Si, por el contrario, es el comprador quien no está en condiciones de realizar el pago del precio (por falta de financiación, por ejemplo) el vendedor podrá obligarle mediante el embargo de su nómina o bienes.

Estas consecuencias son en ocasiones excesivamente drásticas, lentas y no interesan a las partes; por ello suele estipularse en el contrato privado de compraventa un modo de desvincularse del mismo sin pasar por los Tribunales, mediante la correspondiente penalización: es decir, perdiendo el comprador las arras (parte del precio entregada) o devolviéndolas duplicadas el vendedor. Estas arras se denominan PENITENCIALES y han de pactarse expresamente en el contrato.

Por todo lo anterior, nos parece necesario hacer una recomendación: antes de suscribir un contrato privado es necesario asegurarse, con la debida diligencia, del estado físico y jurídico del inmueble, estableciendo claramente las condiciones en que deberá ser entregado, y suscribiendo el contrato con el 100% de la propiedad, directamente o debidamente representada mediante el correspondiente poder, que deberemos comprobar. Por otra parte, es conveniente que la cuantía de las arras no sea muy elevada, ya que su recuperación puede ser problemática si el contrato se frustra.

LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA

El final del proceso de adquisición de una vivienda será el otorgamiento de la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA; e incluso puede que se acuda directamente al mismo sin pasar por todas o alguna de las fases anteriores.

Este documento, autorizado por el Notario, confiere al contrato todos los efectos buscados normalmente por las partes: Produce la transmisión de la propiedad de la vivienda al comprador, permite su acceso al Registro de la Propiedad, tiene carácter probatorio de las prestaciones realizadas (por ejemplo, el precio pagado) y,  si en ella se pacta algún aplazamiento (de parte del precio, o de la entrega de la posesión de la vivienda) podrá acudirse a a un procedimiento ejecutivo para obtenerlo en caso de incumplimiento. Por otra parte, la conservación del documento en los archivos notariales nos permitirá obtener cuantas copias del mismo necesitemos ahora o en el futuro.

El otorgamiento de la escritura es además el momento en que el Notario revisará la situación jurídica del inmueble en el Registro, y en caso de haber cargas o hipotecas del vendedor, se establecerán las correspondientes retenciones del precio para su cancelación según la información que le haya facilitado el Banco; dejará constancia de las manifestaciones de las partes acerca de la situación del inmueble, la existencia o no  de arrendatarios o poseedores, estado de deudas con la comunidad de propietarios y todas aquéllas cuestiones que puedan afectar al comprador; y en general velará por la regularidad de toda la transmisión y su plena adecuación a la legalidad incluso desde el punto de vista de la protección al Consumidor. En la escritura se podrán incluir pactos o estipulaciones adicionales, como la permanencia en el inmueble de la parte vendedora durante un tiempo, la distribución del IBI del ejercicio en curso entre las partes, o el aplazamiento de todo o parte del precio a fechas posteriores.

GASTOS E IMPUESTOS EN LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA

Los GASTOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA son básicamente:

• Coste de los servicios notariales: Se trata del pago al notario por el asesoramiento, confección y autorización de la escritura. Están tasados por Real Decreto y dependen de la cuantía del precio. Para saber el coste exacto puede acceder a nuestra CALCULADORA DE PRECIO en notaria-madrid.es

Por Ley, la escritura la paga el vendedor y la copia de la misma el comprador (clausula gastos según ley); pero es habitual el pacto por el que se asignan al comprador la totalidad de los gastos notariales.

• Coste Registro de la Propiedad: Al comprador le conviene inscribir su adquisición en el Registro para obtener la protección jurídica que el mismo dispensa, de la que hablaremos en otro post; y le resulta indispensable si se financia con hipoteca. Este gasto es exclusivamente del comprador, y su cuantía similar a la de la escritura.
• IMPUESTO DIRECTO: La compra de una vivienda está sujeta a Impuestos, que varían según sea una PRIMERA ENTREGA DE VIVIENDA (vivienda nueva que compramos al promotor) que tributa por IVA al 10% + el Impuesto AJD al tipo que oscila del 0,75% al 1,5% según la Comunidad Autónoma; o una SEGUNDA O ULTERIOR TRANSMISIÓN que tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que oscila entre el 6% y el 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma en que esté ubicada. En todos ellos, el sujeto pasivo es el comprador.
• Impuesto municipal: La transmisión de una vivienda genera un impuesto a favor del Ayuntamiento, vulgarmente denominado “Plusvalía”, cuya cuantía depende del valor catastral del suelo y el número de años que haya permanecido en el patrimonio del vendedor con el tope de 20 años. El sujeto pasivo es el vendedor; y si por pacto lo asumiera el comprador, será una cuestión interna de las partes (aumento de precio) sin que el Ayuntamiento correspondiente pueda verse afectado por este pacto.
• Incremento de Patrimonio en IRPF o IS: La ganancia o beneficio que genera la venta para el vendedor estará sujeto a tributación en su Impuesto de Sociedades o IRPF del ejercicio correspondiente. Si el vendedor es NO RESIDENTE, el comprador debe retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en Hacienda a cuenta del IRPF por el posible incremento patrimonial del no residente, en los 30 días siguientes a la firma de la escritura.