Normalmente cuando queremos adquirir una vivienda tenemos la opción de pedir una hipoteca, es decir, el banco nos presta un dinero para poder hacer frente a la cuantía del inmueble. Por tanto, la hipoteca es un acuerdo entre dos partes, en este caso entre el banco y el cliente que obtiene el dinero. Este proceso comporta unos gastos de notaria por hipoteca, que de acuerdo con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, asume el banco junto con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En el contrato el cliente se compromete a devolver el dinero prestado y unos intereses. Se realiza una escritura pública en la que debe haber un testigo que constate que se ha firmado de mutuo acuerdo, con pleno conocimiento de las cláusulas del préstamo y cumpliendo las leyes y los derechos de ambas partes.

¿Quién elige al notario?

En el préstamo hipotecario destinado a la compraventa de vivienda, los gastos son asumidos por el banco. No obstante, el notario es elegido por el cliente para asegurar la independencia en la prestación de la función notarial.

Algunos gastos que comporta la hipoteca

Antes de que se conceda la hipoteca se tiene que realizar una tasación de la vivienda que se quiere hipotecar. La tasación es obligatoria y tiene que llevarla a cabo una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. La finalidad es determinar el valor real del inmueble. Este gasto suele ser asumido por el cliente o prestatario.

Se pueden producir otros gastos en el momento de formalizar la escritura de la hipoteca: puede cobrarse una comisión de apertura o primas de seguro (de la vivienda o del seguro de vida del prestatario) que irán a cargo del cliente.

Por tanto, los gastos de notaria por hipoteca son abonados por el banco, excepto la copia de la escritura que puede solicitar el cliente y deberá abonar.

¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Conozca su derecho a elegir notario para su hipoteca, la importancia de un asesoramiento notarial imparcial y gratuito, así como los gastos de hipoteca a cargo del banco, cuantos y cuales son los gastos de una hipoteca a cargo del cliente.

Gastos Escritura Hipoteca

Si va a comprar una vivienda y financiarse con un préstamo hipotecario (la popular “hipoteca”) le interesará saber cuáles son  sus derechos (como el de elegir la notaría que le asesore); cuantos son los gastos de una hipoteca, los que asume el banco obligatoriamente y los que pueden corresponderle a usted;  la distinción entre los gastos de compraventa e hipoteca; y cómo se desarrollan todos los trámites que conducen a la firma de las escrituras en que se documenta la compraventa de vivienda e hipoteca. En estas líneas trataremos de explicarlo.

La Ley de Crédito Inmobiliario ha introducido importantes novedades en la contratación de préstamos hipotecarios por personas físicas cuando se destinan a la compraventa de una vivienda o a un elemento de uso doméstico, como un garaje o un trastero. La Ley ha venido a poner orden en el mercado hipotecario, habida cuenta de las numerosas reclamaciones judiciales que se han producido en los últimos tiempos, que en gran número han concluido con devoluciones dinerarias a los consumidores por cláusulas abusivas o por falta de trasparencia en la contratación. Tal es el caso de las famosas “cláusulas suelo” o la atribución al prestatario de todos los gastos derivados del préstamo. La Ley regula cuestiones de “fondo” para incrementar la protección del deudor o prestatario, como las comisiones de amortización anticipada, los gastos que pueden imponerse al prestatario o el número de cuotas que tienen que ser impagadas para que el Banco pueda activar la ejecución de la garantía.

Una de las cuestiones más novedosas e importantes de la Ley es el establecimiento de un PROCESO DE CONTRATACIÓN Y FIRMA obligatorio, destinado a fomentar la trasparencia informativa, que comienza con un importantederecho que el banco debe garantizar: el deudor o prestatario tiene derecho a elegir el Notario que supervise el proceso, realice el asesoramiento informativo y redacte y autorice la escritura.Este PROCESO consiste en:

1. La recepción de toda la DOCUMENTACIÓN INFORMATIVA de las condiciones del préstamo con un plazo amplio de antelación, y el asesoramiento notarial sobre esas condiciones días antes antes de la firma de la escritura, del que se deja constancia en acta. Es importante recalcar que el ASESORAMIENTO NOTARIAL RELATIVO A LA HIPOTECA ES IMPARCIAL Y GRATUITO, y no compromete u obliga a firmarlo. Es simplemente un proceso informativo;
2. La FIRMA DE LA ESCRITURA de COMPRAVENTA de vivienda seguida de la HIPOTECA con el banco;
3. Los TRÁMITES POSTERIORES de pago de los gastos generados, impuestos devengados por la compra y la hipoteca, e inscripción en el Registro de la Propiedad; correspondiendo a la Entidad financiera el pago de los gastos de de la hipoteca, impuestos y honorarios devengados por el préstamo hipotecario (no la compraventa).

Veamos a continuación cada una de estas FASES:

FASE 1: Recepción de la documentación por el deudor o prestatario

Una vez “aprobado” el préstamo por la entidad bancaria, debe entregar a los clientes o prestatarios una serie de documentos, que han de firmar solo como prueba de haberlo recibido. Es decir, se firman como prueba de haber sido entregados con la antelación suficiente, pero dicha firma no implica aceptación de las condiciones. Los documentos que han de entregarse obligatoriamente son:

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
• La FEAN (Ficha de Advertencias Estandarizada)
• El calendario de pagos
• Los distintos escenarios en caso de interés variable
• El documento con las coberturas minimas que debe reunir el seguro de daños de la vivienda hipotecada que obligatoriamente ha de contratarse
• El proyecto de contrato
• Información sobre los gastos que corresponden al prestatario.

Por tanto, desde este momento de la entrega de esta documentación el prestatario puede conocer exactamente todas las condiciones del préstamo, la llamada “letra pequeña”, los gastos de hipoteca que le van a corresponder, e incluso las consecuencia sobre los pagos mensuales de posibles escenarios de tipo de interés cuando contrata a interés variable. Pues bien, la documentación firmada se “cuelga” por el banco en una de las plataformas informáticas notariales que al efecto existen para que el notario que va a realizar el asesoramiento pueda acceder a ella y descargarla

FASE 2: Libre elección de notario por el prestatario

El Banco DEBE GARANTIZAR el derecho esencial del prestatario de acudir al Notario que libremente elija para recibir una asesoramiento adecuado e imparcial. Por tanto, si Vd. va a contratar un préstamo hipotecario TIENE DERECHO A ELEGIR EL NOTARIO QUE DESEE, comunicándolo a su Banco que debe respetar y facilitar esta elección. La comunicación, incluso verbal, debe ser admitida. El incumplimiento u obstrucción de la libre elección puede motivar la irregularidad del contrato de préstamo

FASE 3: El asesoramiento notarial

Concertada cita con el Notario, el prestatario acudirá al despacho de éste, donde recibirá asesoramiento imparcial y transparente sobre todo lo concerniente al préstamo ofertado, según la documentación que el deudor recibió en la fase 1, que el Notario se descargará de la plataforma informática. Es esencial que el prestatario conozca y comprenda el alcance y las consecuencias de todas las cláusulas del contrato.

Podemos señalar algunas de las cuestiones más importantes a modo de ejemplo:

• El importe y moneda en que el préstamo está denominado (Euros o moneda extranjera).
• Las consecuencias de una posible oscilación de los tipos de cambio de la moneda extranjera y la facultad de conversión si el préstamo no fuera en euros.
• La duración del préstamo. Periodicidad, cuantía previsible y número de pagos con examen de la tabla ilustrativa.
• El tipo de interés aplicable, el importe total a reembolsar por el prestatario, las consecuencias de la variabilidad del tipo de interés, y la existencia de una clausula suelo que impide que el préstamo devengue intereses a su favor. Los distintos escenarios en caso de variaciones del tipo de interés.
• Información sobre las vinculaciones exigidas para bonificar el interés y consecuencias del incumplimiento.
• Comisiones aplicables.
• Significado de la carencia de pagos de capital.
• El valor del inmueble dado en garantía.
• La TAE o coste real del préstamo y la posibilidad de modificación de la misma en caso de interés variable; así como otros gastos conexos.
• Posibilidad de reembolso anticipado y comisión aplicable.
• Existencia de otras comisiones: apertura, novación, reclamación de impagados.
• Posibilidad de subrogación activa o pasiva en el préstamo y comisiones aplicables.
• Derechos de reflexión y desistimiento.
• Persona o Departamento a quien dirigir las reclamaciones.
• Incumplimiento de los pagos previstos y sus consecuencias en relación con las comisiones, el interés de demora, y la posibilidad de vencimiento anticipado del capital.
• La ejecución de las garantías y sus consecuencias para el fiador y el bien hipotecado, con una explicación de los derechos del deudor, fiador e hipotecante.

Una cuestión que suele preocupar al cliente son los gastos de hipoteca a cargo del banco y los gastos de hipoteca a cargo del cliente: Los gastos de hipoteca directos más importantes son atribuidos por la ley al Banco: pago del Impuesto de AJD, pago de los honorarios de notaria por hipoteca y pago de Registro y Gestoría. Al deudor o prestatario solamente le pueden imputar los de tasación del inmueble y la comisión de apertura, si la hay.

Existen determinados gastos de hipoteca de tipo indirecto que también salen del bolsillo del deudor o prestatario: el pago anual del seguro de daños de la vivienda, los seguros de vida o de protección de pagos que se hubieran contratado como condición indispensable para conceder el préstamo, la comisión de mantenimiento de la cuenta corriente o las copias de la escritura que en el futuro pudiera solicitar.Finalmente hay otros “gastos” que soporta el deudor, que son los relacionados con los productos que bonifican a la baja el tipo de interés: La entidad bancaria puede rebajar el interés aplicable al préstamo si se contratan por el deudor determinados productos como seguros de hogar, de vida, tarjetas, planes de pensiones etc…

Gastos de compraventa e hipoteca

No hay que confundir los gastos de hipoteca con los gastos de compraventa: Éstos últimos NO CORRESPONDEN AL BANCO SINO AL COMPRADOR: pago de la Notaría, Impuesto aplicable a la compra, Registro y Gestoría, de los que ya tratamos detenidamente en otro post (link****).

Por tanto, la escritura de hipoteca la paga el Banco, pero la escritura de compraventa la paga usted. Por eso no debe hacer dejación de su derecho a la libre elección de notario.

Puede acceder a nuestra CALCULADORA DE HONORARIOS para saber el coste y obtener un presupuesto en NOTARÍA PERIEL de su escritura de compraventa de vivienda: (link****)

La fase de asesoramiento termina con LA REALIZACIÓN DE UN TEST que tiene por finalidad constatar la correcta comprensión del contrato y sus consecuencias. El test es el mismo para todos los que contratan un préstamo hipotecario en España, así como para los fiadores y los hipotecantes no deudores, si los hay.  De todo ello se deja constancia en ACTA NOTARIAL que deberá suscribir el prestatario y, en su caso, los fiadores o hipotecantes no deudores. Hay que decir que se trata de un test sencillo, fácil de superar con el adecuado asesoramiento notarial, que deberá prestarse con el detalle que sea necesario para lograr la correcta comprensión.PLAZO FIRMA DE HIPOTECA: Desde que se incorpora la documentación relativa al préstamo a la plataforma informática hasta que se firma el contrato de préstamo, deben transcurrir al menos 10 días naturales (periodo de reflexión) durante los cuales se ha de recibir el asesoramiento notarial y cabe “arrepentirse” o renegociar alguna condición; pues como hemos dicho, el asesoramiento notarial no obliga ni compromete a contratar la hipoteca

FASE 4: La firma de la compraventa y la hipoteca

El comprador de la vivienda (futuro deudor o prestatario) coordinará con su banco y con los vendedores el día de la firma en la notaría de las escrituras públicas. Reunidas todas las partes en la oficina notarial el día señalado, se firmarán dos escrituras:

1. La escritura de COMPRAVENTA DE VIVIENDA entre comprador y vendedor por la que el primero adquiere la propiedad de la vivienda. En otro post hablamos detenidamente de esta escritura;
2. La escritura de PRÉSTAMO HIPOTECARIO entre el deudor o prestatario (que ha comprado en la escritura anterior) y el Banco (normalmente representado por una gestoría tramitadora de firmas)

Los pagos al vendedor normalmente se realizarán por el Banco en el momento de la firma, bien mediante cheque, bien mediante trasferencia inmediata, quedando el precio liquidado en ese momento, así como las cargas o hipotecas previas que el vendedor pudiera tener sobre el inmueble. También en Banco, a través de la gestoría, cogerá del prestatario una provisión de fondos destinada a pagar los gastos de la compraventa que le correspondan

FASE 5: Tramitación posterior de la escritura de compraventa e hipoteca

Las escrituras de compraventa de la vivienda e hipoteca llevan una tramitación posterior a la firma de la que se encarga la Gestoría del Banco: recogida en Notaría de las correspondientes copias, pago de los gastos de notaria de compraventa e hipoteca, pago de los impuestos correspondientes a ambos actos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Finalizados estos trámites, que suelen durar varias semanas, cada una de las partes recibe sus escrituras definitivas, consistentes en la copia autorizada “pasada” por todos los organismos.

Esperamos que le haya quedado claro cuantos son los gastos de una hipoteca. Para mayor información consultar el siguiente LINK: https://www.notariado.org/liferay/web/notariado/acude-a-tu-notario/en-que-te-puede-ser-util/hipotecas-y-prestamos