Tomar la decisión de adquirir una vivienda es uno de los pasos más trascendentales de su vida financiera. Sin embargo, en el trayecto hacia la firma, es habitual encontrarse con un obstáculo que genera incertidumbre: el desglose de los costes. Cuando empieza a sumar conceptos, surgen preguntas inevitables: ¿Cuánto son los gastos de una hipoteca realmente? ¿Por qué la cifra inicial difiere tanto de lo que le habían contado?

Si se encuentra en fase de búsqueda de financiación, debe saber que el marco jurídico actual le protege. La realidad legal ha cambiado drásticamente a su favor. Gracias a la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI), el reparto de los gastos al pedir una hipoteca se ha equilibrado para proteger al consumidor. El objetivo de este artículo es actuar como su traductor financiero. Vamos a explicarle con total transparencia qué son los gastos hipotecarios, desglosando punto por punto quién paga los gastos de hipoteca y, lo más importante, ayudándole a distinguir estos costes de los derivados de la compraventa. Si desea puede profundizar específicamente en los gastos de notaría en una hipoteca y hacer uso de nuestra calculadora de costes.

Clarificación de Conceptos: Constitución de Hipoteca vs. Compraventa

Para comprender cuántos son los gastos de una hipoteca, primero debemos derribar un mito muy común. El día que usted acude a la notaría, no realiza un único acto, sino dos operaciones jurídicas distintas.

Dos firmas, dos pagadores distintos

Imagínelo como dos contratos separados que ocurren el mismo día:

1. La Compraventa: Contrato mediante el cual usted adquiere la propiedad del inmueble.
2. El Préstamo Hipotecario: Acuerdo de financiación con la entidad bancaria.

Es vital no confundir las responsabilidades de cada acto. Mientras que en la compraventa es el comprador quien asume los gastos (notaría, impuestos de la vivienda, etc.), en los gastos de formalización de hipoteca la balanza se inclina hacia la entidad financiera.

La habitual confusión con la "provisión de fondos" deriva de unificar ambos montantes. Aquí nos centraremos exclusivamente en los gastos de un préstamo hipotecario.

La Lista Oficial: ¿Qué gastos paga el banco en una hipoteca?

Desde la reforma de la ley, se acabaron las discusiones sobre qué gastos asume el banco en una hipoteca. La normativa es tajante al atribuir al banco los gastos directos más importantes . A continuación, detallamos las partidas que usted NO debe pagar:

Gastos de Notaría de la Hipoteca

Quizás se pregunte cuánto cuesta el notario de una hipoteca. La respuesta para su bolsillo es: cero. Los honorarios notariales de la escritura de préstamo le corresponden al banco . Si ve este concepto cargado en su cuenta, debe reclamar. Gastos de Registro y Gestoría

• Registro de la Propiedad: La inscripción de la hipoteca es un trámite cuyo coste asume la entidad prestamista.
• Gastos de Gestoría Hipoteca: La gestoría es la encargada de tramitar las escrituras y llevarlas al registro. Dado que es el banco quien habitualmente selecciona a esta gestoría para asegurar su garantía, la ley establece que es el propio banco quien debe abonar sus honorarios de tramitación.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Históricamente era uno de los gastos de la hipoteca más polémicos. Actualmente, la normativa establece que el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la escritura de préstamo es el banco. Usted queda exento de este pago en lo referente a la hipoteca.

Gastos de una hipoteca para el comprador (Sus obligaciones)

Aunque la entidad asume el grueso de la factura, existen ciertos gastos hipotecarios que recaen legalmente sobre el solicitante del préstamo. Es fundamental tenerlos previstos en su planificación de ahorro inicial.

Gastos Tasación Hipoteca

Antes de concederle el dinero, el banco necesita saber el valor real del inmueble. La tasación es obligatoria y es uno de los gastos de una hipoteca para el comprador.

Consejo de experto: Usted tiene el derecho legal de aportar su propia tasación, siempre que esta sea realizada por una sociedad homologada por el Banco de España y no haya caducado (su validez es de 6 meses). Esto le permite comparar precios y evitar sobrecostes impuestos por la entidad.

Copias de la Escritura

La matriz (el documento original) de la hipoteca la abona el banco. Sin embargo, si usted desea obtener una copia autorizada o simple para sus archivos personales o trámites administrativos, deberá abonar el coste de dicha copia, tal y como estipulan los aranceles notariales.

La Comisión de Apertura

Si bien no es un gasto "de notaría", es un coste financiero a considerar. Algunos bancos pueden cobrar una comisión de apertura al inicio de la operación para cubrir los trámites de estudio y concesión. Si esta comisión está pactada en la oferta vinculante y supera el control de transparencia, es un gasto que asume el cliente.

La Nota Simple Registral (Verificación de Cargas)

Aunque es un coste menor (aproximadamente 20 euros si se solicita directamente), es habitual que, previo a la compra, se solicite una Nota Simple al Registro de la Propiedad para verificar que la vivienda se encuentra libre de cargas o gravámenes previos. Este trámite de diligencia debida corre a cargo de la parte interesada en la compra.

Resumen Visual: ¿Quién paga gastos hipoteca?

Para facilitar su comprensión, presentamos el reparto vigente según la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario:

La Provisión de Fondos: ¿Por qué la cifra inicial es tan elevada?

Si el banco paga notaría, registro y gestoría del préstamo... ¿Por qué la provisión de fondos es tan alta? Aquí es donde entra la confusión con los gastos de gestión hipoteca.

Los Impuestos de la Compraventa (Su mayor desembolso)

Es crucial no confundir el AJD de la hipoteca (que paga el banco) con los impuestos derivados de la compra de la vivienda, que le corresponden a usted como comprador:

La liquidación final y el sobrante

A menudo, los gastos bancarios hipoteca se calculan al alza para evitar descubiertos. Una vez finalizada la inscripción en el Registro, la gestoría está obligada a devolverle el capital sobrante y entregarle las facturas originales. Revisar esa liquidación detalladamente es fundamental para su economía doméstica.

Preguntas Frecuentes y Aspectos Legales Adicionales

Para ofrecerle un asesoramiento integral, respondemos a cuestiones frecuentes que suelen surgir en el momento de la firma y que afectan a su bolsillo, más allá de la propia hipoteca.

Su mejor defensa: El Acta de Transparencia y la Libre Elección de Notario

Saber quién paga los gastos de notaría en una hipoteca es fundamental, pero saber que puede elegir a su notario es su mayor poder.

Asesoramiento Imparcial y Gratuito

Aunque el banco pague sus honorarios por la escritura del préstamo, usted tiene el derecho de elegir al notario que prefiera. Este profesional le prestará un asesoramiento imparcial y gratuito antes de la firma.

El Acta de Transparencia

Antes de la firma definitiva, usted acudirá a la notaría (sin presencia del banco) para realizar el Acta de Transparencia. Revisaremos la documentación entregada por la entidad (FEIN) y realizaremos un test de comprensión.

En este acto verificaremos:

• Que no existen cláusulas abusivas.
• Que los gastos se han atribuido conforme a la Ley LCCI.
• Que la oferta vinculante se respeta escrupulosamente.

Si la entidad financiera intentara trasladarle gastos de constitución de hipoteca que no le corresponden, el notario lo detectará y detendrá la operación para proteger sus intereses.

Tome el control de su firma

La próxima vez que se pregunte gastos hipotecarios quien los paga o se sienta abrumada por los números, recuerde que la ley está de su lado. Los gastos formalizar hipoteca están claramente definidos para evitar abusos. Si tiene dudas sobre su oferta vinculante o quiere asegurarse de que su provisión de fondos es correcta, estamos a su disposición.