Cuando solicitamos la preparación de una escritura de compraventa en la notaría debemos reunir unos documentos, que dependerán del caso concreto, y aportarlos al oficial al cargo no solo por correo electrónico para que vayan trabajando, sino en ORIGINAL cuando vayamos a firmar para que puedan ser contrastados por el notario para la autorización.
Como hemos apuntado, existe un universo de posibilidades según el inmueble de que se trate y la urgencia de las partes. En realidad el único imprescindible es el que permite al notario la identificación de las partes. De todo lo demás se puede prescindir, sin perjuicio de la pérdida total de la seguridad de la transacción o de las sanciones en que se puede incurrir.
Indicaremos a continuación los documentos que normalmente se necesitan para preparar y firmar una ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA O BIEN INMUEBLE.
Documentos a preparar
1. DNI ESPAÑOL, TARJETA DE RESIDENCIA o PASAPORTE de compradores y vendedores
El otorgante de una escritura debe ser identificado por el notario, lo que constituye la primera función notarial. Los medios admitidos para la identificación son solo los oficiales con fotografía y firma, expedidos con fin identificatorio. Por tanto, NO pueden usarse otros como el carnet de conducir (que no tiene fin identificario) ni el certificado de residencia de los ciudadanos comunitarios (que carece de fotografía y firma).
Si una de las partes es una SOCIEDAD, escrituras de nombramiento de administrador o apoderado, y documento identificatorio de la persona. Todas las partes deben tener NIF o NIE.
2. Escritura de propiedad y/o Nota Simple del bien inmueble cuya propiedad se transmite
Con la escritura y la nota simple se acredita que el vendedor es propietario del inmueble que se quiere transmitir, y con la nota simple, además, se comprueba que en el momento de la venta o transmisión el inmueble carece de cargas o gravámenes que puedan afectar al comprador.
Lógicamente solo podrá ser vendedor quien aparezca como titular en la escritura y la nota simple, o acredite haber adquirido el inmueble del titular por herencia u otro título que aún no haya accedido al Registro. En tales casos la seguridad jurídica de la transmisión se atenúa considerablemente. En ocasiones, el propietario figura en el título con un documento de identidad diferente a que posee en el momento de la venta (por ejemplo el nacionalizado que compró con un NIE y ahora ostenta un DNI). En tales casos deberá presentar un CERTIFICADO DE CONCORDANCIA expedido por las autoridades.
3. Último recibo de IBI
La finalidad de éste es doble:
- Asegurar al comprador el correcto pago de este impuesto en el pasado (cuyo impago podría llegar a afectar al nuevo comprador);
- Dar a conocer la REFERENCIA CATASTRAL del inmueble, siempre necesaria en una transmisión.
4. Certificado de EFICIENCIA ENERGÉTICA
Excepto en fincas rústicas, solares y plazas de garaje, con el resto de inmuebles debe aportarse este certificado en el momento de la venta. Su obtención es a cargo y responsabilidad de la parte vendedora, y tiene una validez posterior de 10 años durante los cuales aprovecha al comprador en una nueva venta o un contrato de alquiler. Su falta puede ser objeto de multas y sanciones.
5. Certificado de ESTADO DE DEUDAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Lógicamente solo es obligatorio cuando el inmueble transmitido forma parte de una comunidad de propietarios con cuotas y gastos comunes. Su finalidad es dar a conocer si el vendedor se halla al corriente de pago, ya que las deudas que tuviera en los últimos 5 años podrían afectar al comprador.
Precio de compraventa de vivienda
Debe consignarse el PRECIO EFECTIVAMENTE PAGADO. Si se encuentra por debajo del VALOR DE REFERENCIA considerado por la comunidad autónoma, se tributará por este; pero se deberá consignar el primero.
En la escritura se deja constancia de los MEDIOS DE PAGO empleados (metálico, cheque, trasferencia) con indicación de las cuentas de cargo y abono. En caso de metálico, este deberá ajustarse en su cuantía a los máximos permitidos.
Impuestos aplicables compraventa de vivienda
El Impuesto por el que tributa una compraventa de inmueble depende de quién transmita (particular, sociedad) y de qué tipo de inmueble se trate (vivienda, solar, rústica) así como de si es primera o ulterior transmisión en caso de las viviendas. Podemos resumirlo en el siguiente CUADRO:
- VIVIENDA NUEVA: IVA (10%) + ADJ al tipo aplicable en la Comunidad Autónoma en la que se ubique el inmueble (Madrid 0,75% en general)
- VIVIENDA USADA: ITP al tipo aplicable en cada Comunidad (Madrid 6% en general)
- LOCALES, PLAZAS DE GARAJE Y TRASTEROS NUEVOS: IVA (21%) + ADJ al tipo aplicable en la Comunidad Autónoma en la que se ubique (Madrid 0,75% en general)
- LOCALES, PLAZAS DE GARAJE Y TRASTEROS USADOS: ITP al tipo aplicable en cada Comunidad (Madrid 6% en general).
- SOLARES: En general IVA al 21% cuando vende una sociedad. Entre particulares ITP al tipo de cada Comunidad (Madrid 6%).
- RÚSTICAS: ITP al tipo de cada Comunidad (Madrid 6%).
Precio de la escritura compraventa de vivienda
Depende de cuestiones como el precio escriturado y la extensión de la escritura; sin perjuicio de los descuentos legalmente posibles. Si quiere conocer los honorarios de la notaría en su ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, use nuestra CALCULADORA DE HONORARIOS.
