La compraventa de un inmueble con financiación hipotecaria es una operación compleja que involucra múltiples aspectos legales y financieros. En este proceso, la figura del notario juega un papel crucial para garantizar la seguridad jurídica de todas las partes implicadas: comprador, vendedor y entidad financiera. Su función no solo se limita a dar fe de la firma de la escritura, sino también a verificar que se cumplan todos los requisitos legales, que la documentación sea correcta y que no existan cargas ocultas que puedan afectar la operación.

A continuación, se detallan las principales cuestiones que el notario debe verificar en una compraventa de inmueble con hipoteca.

Verificación Notarial de Identidad y Capacidad Legal en Compraventas con Hipoteca

El notario debe asegurarse de que todas las personas involucradas en la operación (comprador, vendedor y representantes de la entidad financiera) sean quienes dicen ser y tengan la capacidad legal para actuar.

Esto implica:

• Verificación de la identidad
• Comprobación del DNI o NIE de los particulares.
• En caso de empresas o sociedades, revisión de poderes de representación y escrituras de constitución.
• Capacidad legal.
• Asegurarse de que las partes tienen capacidad para comprar, vender o constituir la hipoteca, evitando así posibles nulidades futuras.
• En caso de menores o personas con capacidad limitada, verificar si se requiere autorización judicial.

Análisis de Titularidad y Cargas Ocultas del Inmueble

El notario está obligado a comprobar la situación registral del inmueble mediante la solicitud de una nota simple al Registro de la Propiedad. Este documento ofrece información clave sobre:

• Titularidad del inmueble: Verifica que el vendedor es el legítimo propietario.
• Existencia de cargas: Como hipotecas anteriores, embargos o afecciones fiscales que puedan impedir la transmisión libre de cargas.
• Descripción del inmueble: Coincidencia con la realidad física y catastral.
• Situación urbanística: Si el inmueble está afectado por algún plan urbanístico que limite su uso.

Si se detectan cargas, el notario debe informar al comprador para que decida si acepta la compra en esas condiciones o solicita la cancelación de las mismas antes de la firma.

Revisión Catastral y Regularización de Discrepancias

El notario también verifica la referencia catastral del inmueble y compara los datos con la información registral para detectar posibles discrepancias en la superficie, linderos o uso del inmueble. En caso de discrepancias, se debe regularizar la situación antes de proceder con la venta.

Además, el notario verifica que el inmueble esté dado de alta en el Catastro Inmobiliario y que la titularidad catastral coincida con la registral.

Gestión Notarial de Cargas y Gravámenes en Hipotecas

Es fundamental verificar que el inmueble esté libre de cargas o que, en su caso, se contemple la cancelación de las mismas antes de la transmisión. Las cargas más habituales que el notario debe revisar incluyen:

• Hipotecas previas: Si existe una hipoteca pendiente, se debe coordinar con la entidad bancaria para su cancelación registral.
• Embargos judiciales: Revisar si hay procedimientos judiciales en curso que afecten al inmueble.
• Servidumbres: Analizar posibles limitaciones de uso que podrían afectar al comprador.

Medios de Pago y Trazabilidad del Préstamo Hipotecario

El notario tiene la obligación de verificar que el precio de compraventa ha sido efectivamente pagado o se realizará de acuerdo con los términos pactados. Entre los aspectos clave a revisar están:

• Medios de pago utilizados:
  • Transferencias bancarias, cheques bancarios o consignaciones notariales.
  • Comprobación de la trazabilidad de los fondos según la normativa de prevención del blanqueo de capitales.
• Préstamo hipotecario:
  • Verificación de que la entidad financiera ha aprobado el préstamo y se dispone del importe necesario para la compra.
  • Revisión de la escritura de constitución de hipoteca y sus condiciones (intereses, plazos, garantías, comisiones).

Cumplimiento Fiscal en Operaciones con Hipoteca

El notario debe verificar que se cumplan todas las obligaciones fiscales derivadas de la operación, como:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA:
  • En viviendas de segunda mano se aplica el ITP; en viviendas nuevas, el IVA más el AJD (Actos Jurídicos Documentados).
• Plusvalía Municipal:
  • El vendedor debe acreditar el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU).
• Retenciones fiscales:
  • En caso de que el vendedor sea no residente, se debe practicar la retención correspondiente para el pago del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Documentación Obligatoria para Venta con Hipoteca

Antes de la firma de la compraventa, el notario verifica que se haya entregado toda la documentación obligatoria exigida por la normativa vigente:

• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para todas las ventas, detalla la eficiencia del inmueble.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: Dependiendo de la comunidad autónoma, puede ser obligatoria para acreditar que el inmueble es apto para su uso.
• Certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad: Si el inmueble forma parte de una comunidad de propietarios, el vendedor debe presentar este certificado.
• Últimos recibos del IBI: Para demostrar que no existen deudas con el ayuntamiento.

Firma de Escritura Pública e Inscripción Registral

Una vez verificadas todas las cuestiones anteriores, el notario procede a la firma de la escritura pública de compraventa y la de constitución de hipoteca, si procede. Durante la firma:

• Se leerá en voz alta la escritura para garantizar que las partes comprenden su contenido.
• Se recogerán todas las condiciones pactadas y se explicarán las obligaciones asumidas.
• Se entregarán copias autorizadas a las partes.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma, el notario envía telemáticamente una copia de la escritura al Registro de la Propiedad para iniciar el proceso de inscripción a nombre del comprador y la constitución de la hipoteca a favor del banco. Esto garantiza la protección jurídica del comprador frente a terceros.

Responsabilidad y Asesoramiento Notarial

El notario no solo actúa como fedatario público, sino que también tiene la responsabilidad de asesorar a las partes, explicando los términos de la operación y asegurando que se respetan sus derechos e intereses.

Es recomendable que el comprador plantee todas sus dudas antes de la firma, especialmente sobre:

• Condiciones del préstamo hipotecario.
• Derechos y obligaciones como nuevo propietario.
• Posibles consecuencias ante incumplimientos.

Conclusión

El papel del notario en una compraventa de inmueble con hipoteca es fundamental para garantizar la legalidad, transparencia y seguridad de la operación. Su labor va más allá de la mera firma de documentos, ya que verifica la legalidad de la transacción, revisa la situación del inmueble y ofrece asesoramiento a las partes. Contar con un notario de confianza es clave para evitar problemas futuros y asegurar una compra segura y libre de riesgos.