Cuando un propietario ha pagado completamente la hipoteca, es conveniente cancelarla registralmente, o sea, hacer que desaparezca del Registro de la Propiedad como carga del inmueble. El interesado suele estar muy perdido a la hora de organizar estos trámites, por lo que suele encomendarlo al banco, o simplemente “dejarlo estar”, lo que a la larga tiene importantes consecuencias económicas y dilaciones en su contra, que vamos a explicar.

Gestiones para cancelar una hipoteca

Como explicamos en otro artículo, la cancelación registral de uno hipoteca se realiza en TRES PASOS:

• Firma de ESCRITURA PÚBLICA NOTARIAL DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA por los representantes del banco, en la que se acredita el pago del préstamo garantizado con la hipoteca, y se consiente que el inmueble quede libre de la carga hipotecaria.
• Liquidación del IMPUESTO DE AJD correspondiente a la Comunidad Autónoma en que de ubique el inmueble. Las escrituras de cancelación de hipoteca están exentas de este impuesto en toda España, excepto País Vasco. No obstante, hay que “pasar” la escritura por hacienda, con pago cero.
• Inscripción del documento liquidado en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Que supone dejar allí la escritura para que la hipoteca deje de figurar como carga registral.

Quién realiza el trámite

Para llevar a cabo estas gestiones, es frecuente que el interesado acuda directamente a la sucursal de su banco encomendándole la cancelación. Al encomendar la cancelación a la propia entidad bancaria, ésta no suele proceder directamente a la firma mediante los apoderados de la sucursal en un notario cercano; sino que suelen trasladar el expediente a gestorías externas que tienen encomendada la tramitación de todas las cancelaciones que se generan por distintos conceptos, dando lugar a un circuito de cancelaciones “masivas”. La consecuencia es el encarecimiento del proceso, por la generación de unos honorarios importantes a la gestoría, que paga el cliente, así como por la ausencia de descuentos notariales.

Si, por otra parte, en vez de poner en marcha la cancelación de hipoteca, una vez pagada lo “dejamos estar”, no solo figurará sobre el inmueble un gravamen improcedente, sino que la cuestión surgirá en el momento más inconveniente años después (normalmente con ocasión de la venta del mismo, o una nueva hipoteca) debiendo entonces proceder con urgencia a cancelar una hipoteca antigua, cuyos archivos son más costosos de encontrar en los sistemas bancarios después de los años y las fusiones del sector… y con costes iguales o superiores a los que hemos visto anteriormente. En estos casos el expediente quedará en manos del nuevo banco (el que financia a nuestro comprador, o el que nos da la nueva hipoteca) que tendrá que acudir a una serie de gestorías para la cancelación, detrayendo del precio, o del préstamo, una muy considerable provisión de fondos con los honorarios de esas entidades de las que seremos clientes “cautivos”.

Ahorro en los costes de cancelación de la hipoteca mediante la utilización de una notaría independiente

Como hemos visto, costes de la cancelación registral de una hipoteca pueden oscilar considerablemente según lo gestione directamente el interesado, sin intermediarios; o deje que lo haga directamente el banco a través de su gestoría. Y no digamos si la gestión de la cancelación registral la hace el banco que ha financiado al comprador de nuestra antigua vivienda; supuesto en que aplicarán al pago del precio una retención exagerada para cubrir estos costes.

El interesado, que ha pagado por completo un préstamo hipotecario, puede buscar por su cuenta una notaría a la que encargar la cancelación; pagando directamente a la notaría y los costes registrales. Dejará así el inmueble LIBRE DE CARGAS para una futura venta o nueva hipoteca, con un ahorro de costes que puede llegar a los 400 ó 500 euros. No solo puede negociar con la notaría la aplicación de descuentos, sino que se ahorrará el coste de la gestoría empleada por el banco para estos menesteres.

Para calcular el coste de la cancelación de hipoteca en NOTARIOS ORENSE 8, puede utilizar nuestra CALCULADORA de CANCELACIÓN REGISTRAL DE HIPOTECAS.

Como se ha explicado en otro artículo, el cliente deberá aportarnos: 1) Los datos de la finca y 2) Un certificado del banco acreditando el pago o “certificado saldo cero”. Con ello, la notaría se encargará de elaborar la escritura y buscar los apoderados del banco que la firmen. Pudiendo el cliente elegir entre realizar por sí mismo los trámites de liquidación fiscal e inscripción registral, o encomendar esta tarea a la notaría por un precio razonable.

Dejamos a continuación unas referencias a artículos de prensa en que se incide en estas cuestiones:

EL MUNDO: PORQUÉ NO ES ACONSEJABLE ENCOMENDAR AL BANCO LA CANCELACIÓN DE HIPOTECA:

https://amp.elmundo.es/economia/ahorro-y-consumo/2021/06/10/60c0d80ce4d4d8e0068b45aa.html

EL MUNDO: ¿ES OBLIGATORIO CANCELAR REGISTRALMENTE LA HIPOTECA CON LA GESTORÍA DEL BANCO?

https://amp.elmundo.es/economia/ahorro-y-consumo/2021/08/27/6102901321efa0b42f8b467f.html